【2026年项目】大庆永欣宸悦小区项目前期物业服务招标公告
(招标编号:WYZB2026005)
项目所在地区:黑龙江省，大庆市，龙凤区
本大庆市永欣宸悦小区项目己由项目审批/核准/备案机关批准，项目资金来源为自筹资金8000万元，招标人为大庆市长印房地产开发有限公司。本项目己具备招标条件，现招标方式为公开招标。
一、招标条件：兹有大庆市永欣宸悦小区项目前期物业服务，现通过公开招标方式选聘前期 物业服务企业。
二、项目概况：
1.项目概况：该项目位于龙凤区，东至规划一街，南至规划一号路，西至恒祥街，北至枫林 路。项目为第四代垂直生态住宅，每户均配套空中庭院（私家空中花园），涵盖高层住宅、 配套商业、地下车库、公共绿化、空中公共绿化、园区水系、设备用房、物业用房等业态； 与普通住宅不同，本项目核心管理重难点包括：空中庭院防水、耐根穿刺屋面、覆土绿化、 庭院荷载管控、防坠落、违规封院/搭改建管控、冬季庭院防寒防冻、排水二次系统。总建 筑面积为197858.73平方米，建有高层26栋、多层2栋、商服6栋；其中住宅建筑面积 141661.70平方米，商业建筑面积8567.46平方米，物业用房于 21#楼、S5#楼、S6#楼、 S7#楼，面积718.66 平方米。地下停车场2栋26699.07平方米，其他配套设施2692.23平 方米。
2.管理目标：业主满意度达到95%以上；投诉处理率达到95%；零修及时率达到100%；房屋 完好率达到95%以上；两年内达到市级示范小区标准，若中标人因自身管理不善，达不到管 理目标的，则承担违约责任。
3.管理范围、内容及要求
3.1综合管理
(1)负责制定物业管理工作计划，并组织实施；
(2)承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施进行认真查验，验收手续齐全；
(3)协助组建业主大会，选举产生业主委员会并配合其运作；
(4)管理规章制度健全，服务质量标准严格，物业管理档案资料完善；
(5)应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理及收费进行管理；
(6)全体员工统一着装，行为规范，服务主动、热情；
(7)设有服务接待中心，公示服务电话，24小时有管理人员接待住户，处理物业管理合同范 围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉，有效投诉处理率100%；急修15分钟内、其他 保修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录；
(8)每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率达到95%以上。
3.2房屋管理
重要权责前置：私家空中庭院结构、防水、承重属于业主专有部分；公共空中连廊、公共空 中绿化属于共有部位：物业承担巡查、劝阻、上报、隐患告知义务，不承担结构设计、原始 防水质量责任。
(1)对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全；
(2)根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围 的，及时组织修复并承担其费用；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修 资金使用计划，向住房专项维修资金使用部门申请使用；
(3)每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查 记录，并及时维修养护；
(4)按照住宅装饰装修管理有关规定和临时管理规约要求，建立完善的住宅装饰装修管理制 度。装修前应与装修人签订住宅装饰装修管理服务协议，告知装修人有关装饰装修的禁止行 为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，有日常巡查记录，发现影响房屋外观、危及房 屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告有关主管部门。按照与 业主的约定及时清运装修垃圾，集中堆放时间不超过一天；
(5)对违反规划私搭滥建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告有关部门；
(6)房屋外观（包括屋面、共用露台）完好、整洁；公共楼梯间墙面、地面无破损；
(7)外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；
(8)室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整洁有序；
(9)空调安装位置统一有序；
(10)阳台封闭符合规定，规格色调一致，不超出外墙面；
(11)与招标人进行有效沟通，协调做好保修及维修工作。受理业主所有与招标人的有关投诉； 接到业主投诉后，及时协调招标人进行维修。
3.3共用设施、设备维修养护
(1)共用部位设施、设备维修，共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住 宅内业主或者单幢住宅内业主以及与之结构相连的非住宅业主共有的部位。包括住宅物业的 基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用 设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主以及有关非住宅 业主共有的附属设施设备。一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟 渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等；
(2)对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。如若出现中 标人人为因素造成设备设施损坏的由中标人负责维修并承担全部费用；
(3)建立共用设施设备台帐，设施设备的运行、检查、保养等记录齐全；
(4)设施设备标志齐全、规范、责任人明确；操作维修人员严格执行设施设备操作规程及保 养规范；设施设备运行正常；
(5)对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织 修复：属于大、中修范围或者需要更新改造的及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修 资金使用计划，向全体业主公示后，组织维修或者更新改造；
(6)消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通；在楼层出入口、电梯口等醒目位置应 有安全逃生路线、安全出口、消防设施器材使用方法的明显标志和警示标语以及安全疏散路 线指导图；在小区宣传栏内对消防安全知识进行宣传报道；定期进行防火巡查、检查，建筑 消防设施安全隐患及时排除，保障其运行正常；定期检查消防设备设施是否完好且处于正常 状态；灭火器材需每月检查、清洁并做好记录。
(7)设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象；
(8)小区主要道路及停车场交通标志齐全、规范；
(9)对小区内公共照明系统及用电共用设施设备进行管理服务，执行下列要求：
a）对楼内照明系统每日巡视1次，一般故障3小时内修复；其他复杂故障1日内修复；亮 灯率98%；按规定时间定时开关；
b）对楼外照明系统每周巡视1次，一般故障6小时内修复；其他复杂故障1日内修复；亮
灯率98%；按规定时间定时开关；
c）对应急照明系统至少应每日巡视1次，发现故障，及时组织维修；
d）对低压配电柜运行状况应每周巡视1次，每半年检查并检修电气安全1次，检修内容包 括紧固、检测、更换劣化元件、清洁等，每半年检测1次接地电阻，每年校验1次仪表；
e）对低压配电箱和线路运行状况应每周检查1次，每半年养护1次，养护内容包括紧固、 检测、清扫等；每季度切换1次双路互控开关；
f）每周应检查2次控制柜设备运行状况；每年养护2次，养护内容包括紧固、检测、调试、 清扫等；每季度应校正1次各种电气元件或控制设备的设定值；每年应检查2次远控装置； g）发电机组应每月试运行2次，保证运行正常；每年2次带负荷运行；每季度活化1次蓄 电池；每周巡视1次发电机组；每年要对发电机做1次保养；
h）配电室、楼层配电间门、孔、洞、窗等处的防小动物措施应完备；穿墙线槽周边封堵严 密；锁具完好；电缆进出线和开关标识准确；
i）应保证变电站低压电缆沟、电梯底坑无积水。每年组织对低压母线、配电盘、变压器、 电缆进行1次例行试验，根据试验记录对相关设备进行维护。
(10)安全防范系统定期检查、维修、保养
a）每日应检查1次视频监控设备，保证其画面效果、录像、图像保存等功能运行正常。每 半月应检查1次摄像头聚焦、清晰度、红外夜视、遮挡物、镜头清洁等情况，并及时进行相 应调校，每季度维护1次，摄像头即时正常使用率90%以上，监控数据保存时间应不低于30 天或不低于监控设备竣工验收标准要求；
b）机动车和非机动车集中停放点要落实专人管理，确保其有序停放。停车场配套设施每日 检查1次，每月维护保养1次；
c）每日应检查1次报警控制管理设备，保障其运行正常；
d）每周应对红外对射探测器做运行状态测试2次，保障设备运行正常；
e）每日应检查1次、每月维护保养1次楼宇对讲系统，保证其共用部分按键、显示屏、通 话等功能运行正常。
(11)容易危及人身安全的设施设备要有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发 设备故障有应急方案；
(12)在接到相关部门停水、停电等通知后，及时通知用户；
(13)派驻人员：按照《黑龙江省住宅物业服务标准DB23/T 4012—2026》文件要求，中标 人经营期间须满足小区人员服务数量要求。
派驻人员项目负责人 1 人，财务 1 人，行政 2 人，维修技术人员 7 人，保安 20 人，（中 级）消防设施操作员6人，绿化养护人员8人，保洁28 人，客服管家8人，共计81人。 (14)电梯定期检查、维修、保养。电梯安装、改造、重大修理过程，应当经特种设备检验 机构按照安全技术规范的要求进行监督检验。未经监督检验或者监督检验不合格的，不得使 用；在电梯投入使用前或者投入使用后30日内向特种设备安全监督管理部门办理使用登记； 使用登记信息变化的，应当及时办理变更手续；制定和落实定期检验计划。委托电梯制造单 位或者依法取得相应许可资质的单位对电梯进行日常维护保养。将电梯使用标志、警示标志、 安全注意事项、24小时有效救援联系电话置于易于为乘客注意的显著位置并保持完好，消 防电梯首层应当张贴醒目标志；发生停电时，应当在易于为乘客注意的显著位置公示停电、 供电时间；
(15)中标人负责小区健身器材的管理、维护；
(16)每周至少应检查1次道路、场地、阶梯及扶手、管道井外观、沟渠、大门、围墙、雨 水井、休闲座椅、凉亭、雕塑、景观小品等公共设施；每年进行1次全面维修养护，保持服 务区域道路畅通，路面平坦整齐，雨水排水畅通，路缘石无破损松动，休闲座椅、凉亭、雕 塑、景观小品等公共设施完好；
(17)每年应检测 1 次防雷装置。
(18)在物业用房中预留不低于20平方米的业主委员会办公室及提供必备的办公用品；
3.4四代住宅专项服务要求
(1)空中庭院管控
-建立庭院台账，交付前向业主书面告知楼板荷载限值、覆土厚度上限、禁止砌筑、封闭、 搭阳光房、搭建构筑物、堆砌重物，业主签署《四代住宅空中庭院使用承诺书》；
-定期巡检（雨季、冻融期加密巡检），巡查庭院有无违规改造、超荷载堆放、破坏耐根穿 刺防水层、私自改动排水；拍照留痕，劝阻、书面告知，拒不整改上报住建、城管；
-严禁业主私改庭院排水，防止渗漏水至下层。
(2)防水与排水运维
-公共空中绿化、连廊种植屋面定期排查阻根层、防水层、二次排水口，清理落叶、杂物， 防止堵塞积水、冻胀破坏；
-建立渗漏上报、协查台账，区分开发建设质保责任、业主专有庭院责任、物业公共区域责 任边界。
(3)高空安全、防坠落、防抛物
-庭院防护栏杆定期探伤、紧固、防锈巡检；
-高空抛物智能监控布设、巡查、宣传、线索上报公安；
-庭院儿童安全提示、禁止高空抛洒宣传常态化。
(4)庭院绿化管理区分
-公共空中绿化：物业负责养护、修剪、防冻、除虫；
-业主私家庭院绿植：业主自行负责；物业负责引导，禁止深根、破坏性树种。
(5)北方高寒专项
-庭院排水口冬季防冻疏通，积雪管控，禁止在庭院大量堆雪增加荷载；
-每年入冬前、开春冻融期两次庭院专项隐患排查。
(6)装修前置管控
单独设立四代住宅装修审批单，庭院施工单独核验，禁止破坏防水层、结构梁板、排水。
3.5保洁服务
(1)负责物业管理区域内共用场所、绿地、主次干道、房屋共用部位的保洁；
(2)保洁人员配置合理，有明确的分工和责任范围；
(3)小区道路、广场、停车场、绿地等巡回保洁，无垃圾漂浮物；楼道每日清扫2次，5—10 月份每周拖洗1次；标识、宣传栏、信报箱每周清洁1次，按时清除道路积水、积雪及烟花 爆屑；
(4)共用雨水、污水管道每年疏通4次；雨水、污水井每月检查2次，视检查情况及时清掏； 化粪池每月检查一次，每月清掏1次，发现异常及时清掏；
(5)按有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠及灭蚊药、消毒剂、除虫剂；
(6)饲养宠物符合有关规定，对违法者进行劝告，并报有关部门进行处理。
3.6绿化管养
(1)有专业人员实施绿化养护，5-10月份期间适时浇水；
(2)草坪生长良好、及时修剪和补栽补种，无杂草；
(3)花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果；缺枝倒伏 不超过3%，草地生长正常，斑秃黄萎不得高于5%。一年中在适宜季节进行花卉布置，做到 三季有花。树木、草坪成活率达到95%以上，出现枯树、死树及坏死草坪及时清理并补植。 管理区域无任何形式的“小开荒”和损坏绿地现象；
(4)适时组织浇灌、施肥和松士，做好防涝、防冻；
(5)适时喷洒药物，预防病虫害；
(6)园林建筑和辅助设施完好，整洁无损；
(7)绿化地设有提示人们爱护绿化的宣传牌。
3.7维护好小区公共秩序
(1)门岗室美观整洁，人员统一着装，小区主要路口、通道24小时防卫执勤，外来人员做好 登记记录；
(2)实行24小时安全防范巡视，落实安全防范岗位责任制；对重点区域、重点部位每2小时 至少巡查1次并做好巡查记录，巡逻过程中对可疑人员进行询问；
(3)看管好楼内共用门、窗、消防器材及小区的地表井盖、小品、花草、树木等公共财产；
(4)对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告有关部门，并积极协 助采取相应措施。
3.8消防管理
(1)建立消防防范组织，制定消防应急预案；
(2)向业主、住户开展消防知识宣传；
(3)保证消防疏散标志醒目、齐全、完好；
(4)每季度组织一次消防演练，记录并留存影像资料。
3.9车辆管理
(1)对进出小区的机动车辆实行登记（非本小区车辆）管理、车牌识别系统（本小区车辆） 管理，引导车辆有序通行、停放，非机动车辆停放整齐，禁止僵尸车、中大型车辆停放；
(2)道路、行车标识牌醒目、齐全、完好，标线施划合理完好，每年施划1次；
(3)车辆停放有序，有专人引导和管理；
(4)保证实行保管的车辆安全。
3.10空置房管理
(1)加强空置房管理，保证空置房各项设施完好无损；
(2)空置房外卫生保洁；
(3)配合售房需要，提供各种方便。
3.11辖区文化及特色服务
(1)有计划、有人员、有制度地落实辖区文化；
(2)定期开展健康有益的宣传和文体活动；
(3)积极配合商业、邮电、银行等部门开展便民服务；
(4)适应社区的发展需要，积极配合社区开展活动。
3.12财务管理
(1)制定财务管理工作制度；
(2)物业管理费收取采用包干制方式与方法；
(3)专项资金管理及使用应按照严格按照法律法规执行；
(4)物业费报价包含：常规物业服务、空中庭院公共部分巡检、公共空中绿化养护、庭院违 规管控专项人力、高空坠物专项防控、北方冬季庭院防冻除雪等四代专属工作，投标人自主 测算。
(5)各投标人在测算物业管理费标准时，应分别计算出多层、高层住宅、商服各自的物业管 理费包括公共区域的能耗费标准；住宅物业服务费用需物价部门批准的，服从物价部门的批 复；其他不在物价部门批准范围的，由双方在合同中约定；
3.13对业主及使用人的服务和管理
(1)业主档案、业主投诉的管理模式；
(2)业主入住手续的办理；
(3)针对其他服务对业主的管理制度。
3.14免收费服务项目：
(1)代收邮件快递、订报刊服务；
(2)提供雨天雨伞外借服务、打气筒、简单维修工具外借等便民服务。
(3)临时代为保管小件物品；
(4)清洗纱窗，清洗地垫，清洗脚踏垫；
(5)元旦、端午节、中秋节、国庆节、春节等节日文化活动；
(6)空巢老人、70周岁以上老人关爱（定期室内清洁）；
(7)开展室内水、电、燃气安全检查，安全提示；
(8)电瓶搭车；
(9)医用药箱；
(10)提供手推车、购物车、平板车借用。
三、其他问题的说明
1、中标人根据有关物业管理法规与招标人签订《前期物业服务合同》。对该物业实行统一管 理，综合服务，自主经营，自负盈亏；
2、由于中标人管理不善，造成本单位职工或小区居民重伤或死亡，由其承担相关的赔偿及 法律责任；
3、委托管理中的共用部位、共用设施设备维修按政府有关规定执行；
4、鉴于委托管理的物业性质特殊性以及财务价值较高，因此在投标文件中应明确承诺，一 旦出现中标人人为因素造成设备设施损坏时，以何种形式保证承担偿还能力，投标人应予说 明；
5、该前期物业管理由招标人委托中标人管理服务，在此期限内成立业主大会，签订新的物 业管理合同，则原服务合同自动终止；
6、空置房物业管理费的标准按国家有关规定执行；
7、未正式进驻管理前，中标人所需前期资金及设备由中标人自行解决；
8、本物业项目的物业移交、验收、接管均按国家现行有关规定实施；
9、以上内容和要求在中标人与招标人签订物业委托合同时，作为合同内容之一，中标人必 须严格遵守，否则视为违约并承担相应责任。
三、投标人资格要求
1、投标人必须具有独立法人资格，提供营业执照原件扫描件。
2、拟派项目人员、设施设备、服务能力满足要求。
3、本项目严禁挂靠，如在合同履行过程中发现有挂靠行为，立即终止合同，投标人提供承 诺书并加盖公章，格式自拟。
4、信用要求
提供“信用中国”网站中的“公共信用信息报告”，企业被列入严重失信主体名单、经营异 常名录，招标人不接受其参与本项目投标。提供“信用中国”
( https:// www.creditchina.gov.cn/?navPage=0) 网站下载的“公共信用信息报告”，报告生 成日期在本招标公告发出后方为有效。（查询方式：1.信用中国网站首页→在“信用中国” 网站顶部“信用信息”搜索栏中，输入企业名称或统一社会信用代码，然后点击“搜索”。2. 在搜索结果中选择需要下载报告的企业名称，在企业信用信息详情页点击“下载信用信息报 告”按钮，即可完成报告下载。）
5、与招标人存在利害关系可能影响采购公正性的法人、其他组织或者个人，不得参加投标。 单位负责人为同一人或者存在控股、管理关系的不同单位，不得同时参加本项目投标。违反 本条款规定的，相关投标均无效；
6、本项目不允许联合体投标。
四、招标文件的获取
时间：2026年11月4 日至2026年11月11日，每天上午09:00至11:00,下午14:00至16:00
（北京时间，法定节假日除外）。
地点： 邮箱
方式：线上获取，本项目招标文件采取远程网络传输方式获取（投标人无须到现场领取）， 招标文件公告期为5日，投标人须将《获取招标文件信息登记表》的扫描件发送至邮箱： 并电话通知招标人。招标人将招标文件发送 至投标人指定邮箱，投标人自行查阅并下载。获取招标文件的投标人，方具有投标和质疑资 格。逾期获取，不再受理。
注：投标人获取招标文件时必须如实认真填写项目信息及投标人邮箱；若因投标人提供的邮 箱错误，对其投标事宜造成影响的，由投标人自行承担所有责任。
五、递交投标文件截止时间、开标时间及地点：
递交投标文件截止时间：2026年11月24 日9时00分（北京时间）
投标地点：大庆市
开标时间：2026年11月24 日9时00分（北京时间）
开标地点：大庆市
注：邮件发送(公司名称+联系人电话+项目名称)获取登记表
联系人：徐工
电 话：130-5123-8215
邮 箱：zbgszjj88@163.com